Geld verdienen mit Immobilien-Investments

Finanzielle Möglichkeiten ergeben sich für Menschen mit finanzieller Bildung.

 

Stell dir vor, du investierst einmalig 10.000 Euro und erzielst auf dieses Kapital mindestens eine Rendite von 20 Prozent pro Jahr (vor Steuern). Das wären dann mindestens 2.000 Euro pro Jahr, die dir unabhängig von irgendwelchen Kursentwicklungen an der Börse oder sonst wo zufließen würden. Zu schön um wahr zu sein? Das stimmt. Aber nur für jemanden, der sich finanziell nicht weiterbildet. Wer jedoch über das notwendige Wissen verfügt, der kann über alle anderen, die ihr Geld zur Bank bringen, nur seine Stirn runzeln.

 

 

Denn wie sieht die finanzielle Realität der deutschen Privatanleger aus? Auf die Frage „Welche Möglichkeiten der Geldanlage nutzen Sie aktuell? (Mehrfachnennung möglich)“ wurden auch 2019 auf Platz 1 und 2 zwei alte Bekannte von den deutschen Privatanlegern gewählt (Quelle: statistia.com):

  • 45% Sparbuch/Spareinlagen (Tagesgeld)
  • 40% Sparen auf dem Girokonto

Machen wir an dieser Stelle ein kleines Rechenexperiment. Wie viel Geld müssten wir auf einem Tagesgeldkonto anlegen, wenn wir ebenfalls 2.000 Euro pro Jahr mit unserem Kapital verdienen möchten? Hierfür ist es notwendig zu wissen, wie aktuelle Rendite bei Tagesgeldkonten aussieht. Wenn man bereits Bestandskunde bei einer Bank ist, dann sprechen wir hier von Renditen im Bereich zwischen 0,00 und 0,50 Prozent. Als Neukunde findet man vielleicht noch irgendwo ein Angebot, bei dem man etwa 1,00 Prozent auf das erste Jahr bekommt. Obwohl es mir aktuell schwer viel solch ein Angebot zu finden.

 

Doch rechnen wir mal großzügig. Gehen wir davon aus, dass wir tatsächlich 1,00 Prozent auf unser Kapital bekommen. Das würde bedeuten, dass wir 200.000 Euro anlegen müssten, um einen Ertrag von 2.000 Euro zu erhalten. Die entscheidende Frage: Wie viele Deutsche besitzen einen Geldbetrag von 200.000 Euro auf ihrem Tagesgeldkonto? Laut einer Statistik der Bundesbank besaß der Durchschnittsdeutsche 2017 Vermögenswerte in Höhe von 232.800 Euro. Hört sich ja zunächst nicht schlecht an. Doch seien wir mal ehrlich. Die Bundesbank berichtet von Vermögenswerten. Damit ist das gesamte Vermögen, insbesondere das Eigenheim, das in Wahrheit keinen Vermögenswert, sondern eine Verbindlichkeit darstellt, gemeint. Und wie viele Menschen kennst du, die 232.800 Euro auf ihrem Bankkonto haben? Bezieht zusätzlich die Verteilung des Vermögens hinzu, wird schnell klar, dass die Geschichte vom wohlhabenden Durchschnittsdeutschen nicht stimmen kann. Tatsächlich besaßen nicht einmal 25 Prozent der Deutschen diesen Betrag (Quelle: Bundesbank).

 

Deshalb möchte ich die entscheidende Frage noch einmal anders stellen: Was ist leichter, 10.000 Euro zusammenzutragen oder 200.000 Euro? Wenn du mich fragst, dann ganz klar 10.000 Euro. Bleibt nur noch die Frage zu klären, wie sich auf 10.000 Euro eine Rendite von 20 Prozent pro Jahr erzielen lässt.

 

 

Nachfolgend siehst du die Renditeberechnung (inklusive Betriebskosten, Rücklagen, Abschreibungen und Zinsen) der neusten Immobilie, die meine Frau und ich dieses Jahr erworben haben. Dabei handelt es sich um nichts Besonderes. Es ist eine mittelgroße Zweizimmerwohnung in der Nähe einer größeren Metropole. Es handelt sich um realistische Zahlen, die man realisieren kann, wenn man das Objekt klug auswählt und beim Verkaufsgespräch gut verhandelt. Die 10.000 Euro von weiter oben habe ich gewählt, um die Berechnung einfach zu halten. Meine Frau und ich brachten tatsächlich nur 7.000 Euro Eigenkapital in die Finanzierung ein, was in etwa den Kaufnebenkosten entspricht. Die Rendite vor Steuern beträgt satte 23,48 Prozent und nach Steuern immerhin noch 16,05 Prozent, was immer noch deutlich mehr ist, als ein Tagesgeldkonto aktuell bieten könnte.

Renditeberechnung Pro Jahr
Mieteinnahmen vor Kosten 5.928,00 €
Bewirtschaftsungskosten 994,91 €
Mieteinnahmen nach Kosten 4.933,09 €
Darlehenszinsen 1.704,38 €
Operatives Ergebnis 3.228,71 €
Abschreibungen auf Gebäudewerte 1.585,27 €
Ergebnis vor Steuern  1.643,45 €
Eigenkapitalrendite vor Steuern 23,48 %
Steuern inkl. Soli. (30 %) 520,15 €
Ergebnis nach Steuern 1.123,30 €
Eigenkapitalrendite nach Steuern 16,05 %

Vielleicht denkst du dir jetzt, dass das einfach zu schön ist, um wahr zu sein. Und vielleicht denkst du auch, dass hier etwas nicht stimmen kann und ich etwas unterschlagen habe. Ja, es stimmt. Ich habe tatsächlich etwas unterschlagen. Was ich unterschlagen habe ist die Tilgung des Darlehens. Da die Tilgung jedoch keinen renditerelevanten Posten darstellt, ist die Renditeberechnung nach wie vor korrekt.

 

Die Tilgung ist ein Cashflow relevanter Posten und stellt kein verlorenes Geld dar, sondern eine Reduzierung des Darlehens und damit einen Nettovermögenszuwachs. Und so sieht die vollständige Berechnung aus, wobei bei der letzten Position „Freier Cashflow“ die Abschreibung auf den Gebäudewert wieder enthalten ist, da die Abschreibung keinen Mittelabfluss darstellt und die Liquidität des Investors nicht belastet und wir damit auch nicht mit einem Minus aus dem Investment herausgehen, wie es die Position "Ergebnis nach AfA, Steuern und Tilgung" vermutet lässt. Damit bringt das Investment nicht nur eine satte Rendite von über 20 Prozent mit sich, sondern auch einen kleinen netten, freien Cashflow. Und das ganze bereits nach Abzug aller Kosten, Instandhaltungsrücklagen und Steuern. Und sobald das Darlehen abbezahlt ist, schießt die Rendite vor Steuern auf 47,83 Prozent, die Rendite nach Steuern auf 32,69 Prozent und der freie Cashflow auf 3.873,50 Euro pro Jahr (ohne Berücksichtigung von zwischenzeitiger Mietsteigerung und Inflation).

Rendite- und Cashflowberechnung Pro Jahr
Mieteinnahmen vor Kosten 5.928,00 €
Bewirtschaftsungskosten 994,91 €
Mieteinnahmen nach Kosten 4.933,09 €
Darlehenszinsen 1.704,38 €
Operatives Ergebnis 3.228,71 €
Abschreibungen auf Gebäudewerte 1.585,27 €
Ergebnis vor Steuern  1.643,45 €
Eigenkapitalrendite vor Steuern 23,48 %
Steuern inkl. Soli. (30 %) 520,15 €
Ergebnis nach Steuern 1.123,30 €
Eigenkapitalrendite nach Steuern 16,05 %
Tilgung Darlehen (2,50 %) 2.082,37 € 
Ergebnis nach AfA, Steuern und Tilgung -959,08 €
Freier Cashflow 626,19 €

Das Beste daran ist jedoch, dass wir ALZ (anderer Leute Zeit) und ALG (anderer Leute Geld) nutzen können, um unseren Wohlstand zu mehren. Die Bank leiht uns für ein Immobilien Investment bereitwillig Geld und auf der anderen Seite finanziert der Mieter bereitwillig unser Investment.

 

Dazu kommen noch allerhand steuerliche Vorteile, die wir ebenfalls für die Mehrung unseres Vermögens nutzen können und die einem Eigenheimbesitzer nicht zur Verfügung stehen. Übrigens: Wie man Schulden und Steuern für den Vermögensaufbau nutzen kann, beschreibe ich ausführlicher in meinem Buch „21 Investment-Ideen – Für den finanziellen Erfolg im 21. Jahrhundert“, falls dich dieses Thema interessiert.

 

Aus diesem Grund ist es so wichtig finanzielle Bildung aufzubauen. Denn nur wer sich finanziell weiterbildet, erkennt auch die finanziellen Möglichkeiten, die schon die ganze Zeit da waren, die er jedoch zuvor nicht gesehen hat. Und anschließend kann man auch mal die Stirn über diejenigen runzeln, die sich darüber beschweren, dass sie von ihrer Bank keine Zinsen mehr bekommen und Renditen von weit über zehn Prozent unrealistisch seien.

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